“土地是中国最重要的资源之一。这一轮土地流转，将是继10年前的房地产开发后，中国市场的最后一个暴利机会。”10月中旬，某外资基金负责人言语中难掩兴奋之情。

　　10月，几乎每一个风险投资人手上都有一个正在考察的农业投资项目——继能源环保之后，农业成为时下投资界的新潮流，还有不少先知先觉的基金，在更早时就已通过各种途径渗透到这一领域。

　　不过，除了发掘农业产业化经营中的投资机会外，基于土地承包经营权流转和农地集约化形成的房地产开发机会，PE普遍谨慎。“初期可能在三四线城市的城镇化和一些旅游、休闲类项目上有一些投资机会。”有房地产投资背景的天使投资人瞿军晖告诉记者。

　　暴利还是微利

　　不久前闭幕的十七届三中明确，加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法、自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

　　在前述外资基金负责人看来，除了农业规模化经营外，土地流转可以激活农村土地的潜在价值，早期若能掌握一定土地资源，未来的回报将非常可观。目前，该基金除了在国内做房地产投资外，新一期募集的部分资金，也准备投资到新农业领域。

　　不过，在瞿军晖看来，从房地产开发的角度看此轮土地流转，除了要面临较大的政策合规风险外，商品房的市场需求也较弱，“暴利”短期内还难以实现：“此轮土地流转政策的初衷主要是缩小社会贫富差距，提高农民生活水平，并不利好房地产投资。”

　　瞿军晖认为，如果能获得当地政府的支持，依靠政府力量集中土地经营某一个项目，或许能较好平衡政策风险和成本，基金单独介入或者与农民一对一谈判，都不是理想方式。

　　一位地产研究人士告诉记者，根据他们的调查，系列惠农政策出台后，农民现在对土地流转价格的预期普遍提高，但风险防范意识和水平还欠佳，这也是一些即使看到机会也不愿意轻易尝试的国内资本比较谨慎的原因。但他表示，外资基金由于不熟悉国情，相关考虑可能会更少。

　　瞿军晖认为，从可行的投资角度，基于农民想进城、城里人想回归自然的情况，如果未来可以流转几十亩土地兴建农庄或者别墅，或者发展度假休闲类项目，或许投资地产的项目可能出现。

　　农业商机

　　与房地产投资人类似，VC和PE对土地流转本身的投资机会也持谨慎态度。

　　“土地承包经营权关系长久稳定对项目投资